开发商补贴房贷、代还月供，花式促销背后是否存风险？

“你买房！商补式促我还贷！贴房”“0压力安家，贷代交房前帮你还月供”……近期，还月后否安徽、供花山东等地的销背险多个新盘打出此类房贷补贴的广告，促销出货，存风吸引客户。商补式促

对此，贴房北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，贷代上述开发商的还月后否优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。购房人要认真、供花谨慎地签订合同，销背险防范风险发生。存风如果开发商承诺的商补式促贷款补贴给不到位，应该承担一定的违约责任。

现象：肥东一楼盘补贴房贷最长36个月

今年“十一”假期，安徽省肥东县徽创金悦江南郡项目推出“你买房！我还贷！”活动，即购买指定房源，可享受每月最高5000元房贷补贴，补贴款在贷款审批放款后发放，补贴最长36个月。

据徽创金悦江南郡项目的销售人员介绍，该项目首付款比例是25%，在10月1日至10月7日，购房人正常交首付款，开发商针对不同房源的房贷，有数额不一的补贴金额。比如，总价130万元左右的房子，直接给十几万元的房贷补贴。“只有购买项目指定房源，才可以参加补贴房贷活动。而且只有在银行放款后，项目才会进行房贷补贴。”

无独有偶，山东省曹县金纬国宾府项目也在近日以“0压力安家，交房前帮你还月供”的宣传口号推销房子。

新京报记者以购房人身份与金纬国宾府销售处取得联系，一名销售人员表示，金纬国宾府项目首付比例是30%，单价从4800元-5200元/平方米不等，户型有132、145平方米三居室等，项目大约在14个月以后交付。此次活动大意是开发商替业主提前还月供。“假设购房人买下一套总价100万元的商品房，用100万元减去一个活动优惠2万元，再减去14个月需要还贷3.36万元，得出实际的总价约94.64万元，然后用94.64万元除以房子面积得出单价，以这个单价签订购房合同。”

背后：三四线城市新房去化压力大

对于上述楼盘的促销方式，中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示，现在买套商品房要支付一笔不小的费用，因此绝大多数购房人都会选择按揭贷款的方式购房。办理按揭贷款后，每个月都要还月供，这给很多购房人带来不小的压力。当下，一些楼盘确实存在销售难的问题，于是这些楼盘的开发商抓住购房人担心还款难的心理，想出来如此颇具吸引力的促销手段。

的确，这种“房贷补贴”“代还月供”的促销方式产生与市场去化有关。一位业内人士分析，目前，全国楼市处于调整期，各地市场分化更为凸显。尤其是部分三四线城市出现“供大于需”的现象，库存去化难度加大，进一步导致房企销售回款的压力增大。基于此，一些房企想方设法促销，就是为了去化库存、减轻回款压力。

据中指研究院统计数据，今年1-9月，受到全国房地产市场下行、政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响，三四线代表城市新建商品住宅月均成交20万平方米，同比下降38.6%。截至9月底，按近6个月月均销售面积计算，三四线代表城市出清周期22.1个月，短期市场库存去化压力较大。

克而瑞方面分析认为，房企“自救”动作频现，普遍加大了折扣营销，最多降至6-8折。在房企国庆大促销叠加政策利好的背景之下，多个城市的新盘来访量均有不同程度的回升，但客户转化率不一，不同城市分化持续加剧。

律师：“帮你还贷”本质上是降价促销

在上述业内人士看来，“你买房！我还贷！”只是一个噱头而已。多年以前，房地产市场上就出现过此类促销方式。虽然房企的促销方式多种多样，但最终都是“羊毛出在羊身上”。

“从上述楼盘的营销方式可以看出，参与此种‘购房补贴房贷活动’的房源一般都是指定房源，是否有实际意义上的优惠，还有待进一步考察。购房人要多从自身角度考虑是否买房等问题，不要被一些不切合实际的噱头所误导。此外，购房人越是遇到吸引眼球的宣传越要提高警惕，要从多方面了解自己所购商品房项目是否五证齐全、是否存在烂尾的风险等。”陈音江如是说。

王佳红表示，无论开发商替业主提前还月供，还是补贴房贷，其本质上都是开发商降价销售的体现，而购房人购买此类商品房主要也是基于对优惠的诱惑，所以开发商的优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。

王佳红提醒购房人，无论开发商如何计算优惠，优惠后的最终价格要在合同里写清楚。不管以后发生何种情况，购房人都是按照合同约定的价格、时间和方式付款。此外，开发商提供的“房贷补贴”，因为需要等购房人的贷款审批放贷后才能予以发放，这就要求购房人对于自己是否能获得贷款审批要有充分的认识。如果购房人的贷款通过审批，而开发商承诺的贷款补贴给不到位，应该承担一定的违约责任。

新京报记者 张建